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［金钰大都会规划图赏析］［金钰大都会最新室内规划图赏析］

　　主持人：尊敬的各位网友，大家好！今天做客我们“人物访谈”的嘉宾是赤峰伟映房地产开发有限公司总经理陈志权先生，陈总您好，欢迎您的到来！

　　嘉宾：主持人好，各位新浪•赤峰的网友大家好！

　　主持人：陈总，听说近日伟映地产开发的赤峰地区最大的商业项目“金钰大都会”在这次在中国房地产年会暨中国品牌地产商务节当中有获得了众多含金量很高的荣誉，具体情况如何请您给我们广大的网友介绍一下吧。

　　嘉宾：好的，2008年1月在北京“人民大会堂”举行的第二届中国房地产年会中，我们集团共获得了4项大奖。其中，集团公司重庆伟映实业和集团董事长张伟先生分别荣获了“2007年度中国房地产综合实力100强品牌企业”和“2007年度中国房地产100位城市建设领袖人物”两项荣誉；我们“金钰大都会”项目也分别获得了“2007年度中国地产商务节奥斯卡升值潜力楼盘大奖”和“2007年度中国房地产最具投资价值楼盘”两项含金量很高的殊荣。可以说，集团公司和董事长个人的荣誉是活动评委会对于我们企业的运作以及企业领袖个人的观念和理念的一种认同。

　　那么，“金钰大都会”这两项荣誉的取得则对我们“金钰大都会”这个项目有很强的现实意义。“2007年度中国房地产最具投资价值楼盘”奖是由“中国房地产开发商协会”、“联合国人居环境发展促进会”、《商务时报》、“中国房地产品牌研究中心”以及“中国房地产年会组委会”五部门联合评选颁发的；“2007年度中国地产商务节奥斯卡升值潜力楼盘大奖”是由“中国房地产策划研究院”、“国际房地产商协会”、“亚太房地产业报社”和“中国品牌商务节组委会”四部门联合评选颁发的奖项。这些奖项的颁发过程是严格的根据项目在当地的影响力、项目的升值价值、投资价值，项目的运营理念、规模以及对企业的发展、战略还有企业的良好业绩等等综合考核评出的，考评团除了对各个项目的资料进行考察外，还派考察组的成员亲临项目实地考察，所以考察结果和评选结果具有很高的含金量。当然，如果把我们这个项目放到发达城市来说，可能我们项目不是很突出；但就区域性来说，“金钰大都会”项目是有它的代表性的。所以，这两个荣誉的取得对我们“金钰大都会”的第一个意义就是国内威权机构和专家对于我们这个项目的发展空间和发展潜力的一种认定。

　　第二个意义就是对我们这个项目在运作理念、运作手法上的一个认定，我们的运作手法是基于近两年我们国家房地产业高位增长，特别是商业地产也飞速发展的势态下，国内商业地产在高位增长中间也有很多的经验和教训，考评团也是综合评估“金钰大都会”项目在吸取经验教训以后，是否按照商业地产的规律和基本思路来做的，所以这也是对以我们企业运作手法的一种肯定。

　　第三个意义就是我们项目在当地的地位，就是说我们项目进入当地市场的定位是否准确，是否能和当地的需求和未来的经济增长相吻合，是否能符合未来消费的需要，虽然我们项目目前还没有建成使用，但是这是对我们目前的思路和定位方向的一个肯定。

　　主持人：嗯，可以说这些荣誉的取得与“伟映人”的努力，投资人的信任，城市的快速发展，相关部门的支持以及广大市民的关注是分不开的。新的一年已经来临，请陈总给我们介绍一下目前“金钰大都会”项目的进展情况以及今年主要的建设和发展的目标等等。

　　嘉宾：作为我们这个项目来说，整个运作是按照我们提前作好的计划来整体运作的，我们项目整个的面积是近20万平方米，目前分两期开发，一期是7.6万平方米，二期可以达到12万平方米左右的体量，我们的整体建设面积跟前期比有个比较大的变化，增加了2万多平方米的体量，原因是我们在作项目定位和规划时，发现我们要引进国内、国外一些知名的品牌的话，可能我们在最初设计的体量上还有些不足，为了更好的满足国内、国外更好的品牌的进入来做的调整；另外就是，我们充分考虑了商业业态之间的组合和关联，以及各个业态经营的需要，所以做了一下调整。当然，我们按照“先商业，再地产”这样一个规律来做的，这样做的目的符合我们项目未来经营的需要和未来发展竞争中确立优势，所以做了这么一个调整。我们的项目建设这方面，一期项目是要在今年的年底基本上竣工，今年8月份的时候我们的外装基本完成，内装局部完成；另外，二期项目要在今年8月份的时候土建部分要基本上有个雏形，二期会在今年的4-5月份开始动工。这样做一个是满足我们工程进度的需要，一个是能在今年全区两个文明现场会时能把我们项目作为赤峰市重点项目展示给政府、投资者和广大的消费者。

　　目前整个工作的进展还是非常顺利的，一期内外装修的设计工作已经基本完成，现在正在进行项目的施工组织和设备的施工组织；二期正在进行项目的施工设计，调整方案已经报到市里相关部门进行二次审批，通过以后我们就会马上进行项目的施工，计划今年年底的时候二期基本要实现封顶，这就是目前项目的建设和进展情况。

　　主持人：陈总能否给我们透露一下，二期大概什么时候开盘，开盘定价大概什么样的一个标准吗？

　　嘉宾：二期的开盘时间目前我们还么有做最后时间上的确定，这个开盘主要是基于两个方面：第一个是我们项目二期的整个工作的准备、施工进度情况；第二个是就我们进行详细的布局规划，要做更完善以后才考虑开盘的时间，但是我估计二期开盘可能会选择在今年的10月份左右，具体时间可能会在开盘前的1个月通过新闻媒体对外公布。

　　在价格上，我们基于这么几点来考虑：第一个是基于目前房地产发展的趋势来考虑；第二个是基于我们投资的成本来考虑，从目前规划和建设的整体思路来看，我们的二期可能比一期的配置上要高一些，这样就增加的我们建设上的一些成本，第二个是目前的整个房地产市场一路看好，从最新国家公布的房地产趋势来看，还有从短期的国内的增值来看都很看好，我们建设成本会随着我们国家的经济增长，特别是国家的CPI增长，我们的成本也会增加一些，从这个角度来说，我们二期的价格可能比一期的价格所有上涨，至于具体的上涨空间，可能我们要根据具体投入增长的量和赤峰市乃至整个蒙东地区地产的增值速度作综合的确定。但是我预计二期价格可能要比一期有一定的增长，具体的幅度多大还是要根据我们的市场情况以及投入的成本情况来综合确定。

　　主持人：有网友反映说赤峰地区现有的商铺设计“进宽比”非常不合理，是导致很多商户不适合做品牌和提升业态档次的一种很重要原因，作为专家，请您给我们解释一下什么是“进宽比”，什么样的比例才是合理的？

　　嘉宾：所谓的“进宽比”是说在某个商铺内，商铺展示的面的宽度和整个经营区域的深度的一个比例，“进宽比”的好与坏实际上是要从商业经营的思路上来看的，随着近两年消费需求的增长，随着品牌化的加快，对于品牌形象的提高以及消费者在品牌认知和品牌展示要求提高的前提下，很多品牌需要把品牌形象和品牌展示很有效的张扬出去。另外，在提高品牌形象的同时，要提高品牌的服务，要提高品牌服务就要在一定程度上要给消费者创造一个比较宽松、休闲以及能让消费者在经营区域之内非常好的选择商品的这样一个空间。所以，往往品牌展示面越宽，它的品牌的展示效果会越好；如果展示面不够的话，可能就会很难的取得好的效果。在商业和地产的角度，如果一个品牌在正常的情况下，最好的展示效果是“进宽比”的比例不要超过1：2，最理想的情况是宽度大于进深。当然，往往这个需求量是不容易达到的，所以目前普遍认可的是1：2这个“进宽比”的比例。

　　从目前我们赤峰市场上已经开盘过或者已经营业的经营场所开看，“进宽比”往往大于1：2这个比例。这个大家可以现场看一下，如果有这样一个比例以后，他们经营区域就形成了一个狭长的经营区域，这样商铺的进口和形象展示面明显是不够的，而且狭窄的空间不能很好的把商品按照正常的品牌展示思路展示出来，特别是正面的一些形象广告、LOGO等等。这样的品牌的服务和产品陈列等都不能有效地刺激消费，也不能很好的突破消费的这个瓶颈。所以，在一些注重形象和国内一、二线的一些品牌，他们是不会去选择这样的经营场所的，如果他们不选择这样的经营场所，那么这个店铺的升值空间和经营租赁的收益也都会受到影响。如果从地产的角度来说，“进宽比”大的店铺它的有效空间实际上是在店铺前端，后端的价值有很大的折扣，所以从表面上看，这样的店铺虽然比“进宽比”符合1：2的店铺每平米平均价格要低，但实际上，在实用价值和后续的实际价值中都要高于“进宽比”符合1：2比例的店铺的，

　　主持人：那可不可以这么理解，“进宽比”比较高的店铺它的有效经营面积单位价值并不低，甚至比符合1：2比例的店铺还要高？

　　嘉宾：对，你说的很对，商铺的有效的经营面积的价格实际上要高于“进宽比”低的店铺的价格；另外，商铺的有效的在经营中间能产生价值的利用率又低于“进宽比”低的店铺。

　　主持人：那么我们“金钰大都会”设计的“进宽比”的情况如何呢？

　　嘉宾：我们“金钰大都会”整个商铺设计这块，充分考虑到几个因素：一个是，我们的项目的整个建筑的特点、建筑格局和间距；第二个是我们要考虑的是我们整个项目的定位，我们“金钰大都会”的定位是一个购物中心，我们的目标消费群是一个中高端的群体，在品牌选择上也是中偏高这样一个档次，我们要满足以上这些，我们整个的商铺设计的“进宽比”都控制在1：2之内，除了特别区域因为设计的要求个别有不能满足这个比例的，其他绝大部分都是符合这个比例的，这样的做法是有利于我们的品牌的展示，另外也保证了我们商铺的价值，第三个是保证了我们项目在未来的竞争中间有很好的竞争力。

　　主持人：请问陈总，作为专家，您觉得除了“进宽比”还有那些因素是影响品牌展示、商铺价值的因素呢？

　　嘉宾：除了“进宽比”外，在商品展示和商铺价值方面还有一些因素，比如说“朝向”、“高度”、“消费便利程度”等，这些都是直接影响商铺价值的一个主要的一个原因。对我们北方来说，朝阳的商铺肯定是比朝阴的商铺价值要高；另外，从消费者便利程度来说，商铺门口设计的台阶的高和低也是影响商铺价值的一个因素。台阶越少，便利程度越高；台阶越多，便利程度越低，便利程度的高和低也直接影响客流。另外就是刚刚说到的“进宽比”的问题，“进宽比”的宽和窄直接影响到形象展示，直接影响对消费者视觉上的冲击，展示面越宽，对消费者冲击效果就会越好，店铺进客率自然也会越高。另外，还有一个空间问题，就是说店铺的“高”是否合理，高度是保证你内部环境是否舒适的一个重要因素。以上这些因素都是选择商铺要考虑的。

　　作为我们“金钰大都会”项目我们是充分考虑这些因素的，第一个是我们把所有的“进宽比”都控制在一个非常合理的范围；第二个是我们所有房屋的朝向我们都尽量的把它做的更好、更完美，保证没有任何阴面和死角；第三个是我们在便利程度方面，我们让顾客在广场的流向和进口的流向中间，我们让顾客在最短的时间进入我们商户中来，并且我们尽量把我们房屋和地面之间的高差放到最低，我们控制在一步台阶这个范围之内，这样保证了商场的一个合理性。

　　主持人：红山区政府日前下达了《关于促进新华步行街商业区业态调整的意见》，要求逐步将步行街培育成为集购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐为一体的，功能齐全的、业态丰富的核心商业区，请问陈总对此怎么看？

　　嘉宾：我也注意到的这个消息，客观上我看了之后感觉非常高兴，这个原因有两点：第一点，在红山区下达《意见》之前，我们“金钰大都会”项目已经落户赤峰了，从我们落户赤峰后，我们“金钰大都会”的理念就是打造赤峰市的一个现代化的购物中心，我们的经营理念就是购物、旅游、休闲、餐饮、娱乐为一体的现代购物中的这个思路来运作的，我们在整个运作思路也好，还是在设计也好都是按照这个设计来做的。从目前红山区新华步行街确定要做成一个集购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐为一体的核心商业区的思路来看，证明政府部门、本市的专业人士和商务部门的领导等等对我们“金钰大都会”这个项目是持有肯定态度的，如果不是这个态度的话，他们不会来改变步行街的目前的现状的。同过这个让我们也看到了未来赤峰市商业的竞争力和发展空间，这对于我们来说是一个很好的信号，这是第一点。

　　第二点，在对我们现有步行街存在的问题和存在的不足，市里和红山区的相关领导是很清楚的认识到了，特别是我们“金钰大都会”进入赤峰以后，很多人通过我们的运作和宣传，特别是我们策划组织召开了“2007中国赤峰商业格局推动城市经济发展高峰论坛”之后，对他们是有所促进和启发的，他们也感觉到我们“金钰大都会”项目的建设会对老的商业区有个巨大的压力和冲击，在这种压力和冲击下，我们的竞争能力和竞争的地位会有所提升，如果老的步行街要维持它的现有的在赤峰市场的龙头的地位、维持它“塞北第一街”美誉的前提下，步行街必须要做改变，否则的话他会失掉这个美誉，从这点上来看，我也认为政府领导、专业人士又是对我们“金钰大都会”项目的一个肯定，同时也是我们项目对传统商业区域--步行街发展的一个促动。

　　主持人：可不可以说是“金钰大都会”项目的推动和促进了老城区商业中心的“变脸”？

　　嘉宾：呵呵，我想我不能完全认同您的观点，但是我想我们的进入应该加快了步行街发展的步伐。

　　主持人：据我所知，“金钰大都会”项目70%的招商和业态控制都是由大都会自己控制的，只有30%是出售给投资人控制自主招商的，我们项目的一期8月份基本内外装就差不多了，请问陈总，大都会自己在招商和帮助投资人和业主选择招商方面有哪些计划和设想呢？

　　嘉宾：在这点上我们从两个层面来考虑：因为第一，对于我们来说一个商业进入一个城市是需要一个市场培育的，需要有一定的时间挖掘市场和让消费者认同，我们要留下来70%的面积作为自己留存的物业的核心原因就是说我们要和广大的投资人一起挖掘这个市场，来让这个市场被消费者、被整个城市的经济环境所接纳。第二点，我们在70%的面积中会引进国内国外的一些知名的连锁企业和著名的一些商业业态进入我们这个商场经营，当然我们会引进一些百货类的、超市类的一些品牌进入经营；另外，我们还会引进一些服务和休闲娱乐方面的一些经营者进驻来经营，通过他们的经营，通过他们的品牌引导来带动和改变我们城市的商业需求和消费的一个方向，同时通过70%的经营来引导其余30%商户的一些经营思路和经营方向，合他们一起把“金钰大都会”这个项目作大作强！

　　从我们来说，我们所做的工作要分这么几个方面：一个是我们正积极在与不同的品牌和业态的经营者在进行沟通和交流，会在最快的时间内合他们达成共识，请他们进入我们这个项目来经营。目前我们在谈项目有初步意向的已经有几家，但是我们现在还在斟酌、在筛选，更有效的选择适合我们这个项目、适合我们城市的经营者和品牌进入。第二个就是，我们对30%的物业主的品牌、经营进行引导，在引导同时会对一些没有做过品牌经营的投资人做一些品牌推荐，在品牌推荐方式上我们有几种：一个是我们寻找目前在我们赤峰市场没有的一些品牌，或者是在赤峰市场有相当高的认同度，但是经营的不是太好的品牌推荐给经营者；第二个是我们会对经营者特别是希望进行品牌经营的经营者进行一些适当的辅导和培训，让他们了解品牌，了解品牌的经营思路和方向，以及品牌经营的一些理念，帮助他们进行品牌经营。第三个是我们会对他们进入我们项目中的形象设计和装修、品牌展示和陈列等一些具体的商业业务进行一些辅助和帮助，我们还计划组织一些业主代表参与国内的一些重要的服装博览会、其他城市针对购物中心的经营或运营方面的一些运营和考察等等，来引导和培训这些业主了解我们的项目未来的经营方向和思路，也让他们对我们项目未来经营的形态有一个初步的认知，他们找一个感性的一个认识等。

　　主持人：好，由于时间的关系，我们今天的访谈只能到此为止了，感谢陈总的到来，希望有机会请您再次做客新浪•赤峰，谢谢！

　　嘉宾：谢谢广大网友对“金钰大都会”项目的关注，如果您有什么疑问随意登陆“金钰大都会”官方网站或者新浪•赤峰网提出您的问题，我们真诚希望于各位交流、探讨。谢谢！再见！

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　　相关信息：

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