魏总介绍项目情况                                        魏总谈项目的发展规划   

魏总对项目充满信心                                        魏总看网友的在线提问

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[视频]魏总通过新浪赤峰向网友答谢

　　主持人：各位新浪的网友大家好，今天做客我们“对话赤峰”栏目的嘉宾是赤峰市海达电器公司总经理魏景兴，魏总您好！

　　嘉宾：主持人好，各位新浪赤峰网的网友大家好！很高兴能够做客新浪，与广大网友进行在线交流。

　　主持人：嗯，欢迎魏总的到来！因为魏总是最近我市备受瞩目的商业地产项目--“众联广场”项目的主要投资人之一，所以我们邀请魏总来到我们新浪赤峰网，就“众联广场”的情况与广大网友进行一下交流。首先，请魏总给我们广大的新浪网友简单介绍一下“众联广场”的基本情况。

　　嘉宾：“众联广场”的投资是由赤峰市三家在商业领域市场表现比较优秀的企业：京香实业、海达电器和小肥羊共同投资的，我们选择了在新城区的黄金地段，因为整个新城区规划中，在“众联广场”周边只有5块商业用地，而且我们项目就在市政府的门前，所有的行政机关、市直属部门以及众多的小区都在周围，而我们的位置又在新城区玉龙大街这个中心轴线的边上，所以我们认为“众联广场”的地段是“黄金地段的钻石位置！”，这样一个位置从商业上来说地段决定了一个地产的价值。我们来看历史上或者现在表现非常成功的企业，比如：麦当劳、肯德基，他们在选位置如果选不到好位置宁可不做。所以，我们选择这个地段也是经过长期的考察、分析，最后作的决定。现在来看，这个位置选择得非常正确。

　　“众联广场”整体分2部分：一部分是商务，一部分是商场。商场部分地上共4层，地下是1层，对面还有一个商务性的商业写字楼，这样两部分主题建筑中间形成了一条街。“众联广场”整体体量设计在6.6万平方米，项目应该在08年年底主体都能竣工，装修年底也可以启动，正式进入运营大概在09年的年底。

　　主持人：请问魏总，“众联广场”业态构成是如何规划的？在管理和运营方面思路有哪些？如何控制招商形成的优势业态以达到良好的运营？

　　嘉宾：“众联广场”的经营业态布局拟定是这样的，我们有4条主题街，有三个旗舰店，就是海达、京香和小肥羊三个，这三家都要入驻经营，并且由很多行业和业态组成一个用现代模式的准确描述是“现代摩尔”也叫“购物中心”，这里面包括购物、休闲娱乐、餐饮、住宿等多方面，整个的运营我们坚持统一运营，统一运营是什么概念呢？第一、不管房子产权是谁的，但经营必须由我们说了算，因为我们看到了赤峰现有的商业发展的现状，以及很多不成功的例子，比如市内的某些商厦，一直无法开业，就是因为建房子的开发商不是像我们这样是做运营商出身的，开发商目的只是把房子盖起来，把产权面积划小，一块一块卖掉，我举个简单的例子，你我都把房子买下来，你经营服装而我想养猪，呵呵，我想养猪别人管不着啊，这样的话，产权人一多了，经营的思想无法统一，这就是赤峰老城区包括步行街里面商业所面临的一个困境。那么这个困境怎么解决？只有统一经营才能解决。

　　第一：布局要统一，我们认为一楼要卖化妆品，不管产权是谁，一楼就要买化妆品，这需要一个组织说了算，但这个组织在做之前会对一楼到底买什么合适要做大量的市场分析、调研、请专业购机咨询认证等，这不是谁拍拍脑袋就可以决定事情，所以统一布局就是商厦里面干什么要进行统一的规划、合理的安排，做什么行业，用什么业态去做要进行统一的布局。

　　第二：统一形象展示，我讲一个真实的故事，我们赤峰人跑到香港作为礼品给父亲买回来一个毡帽，结果回来才发现这个毡帽是咱们乌丹产的，花了很多钱。用这个例子说明，作为一个商业机构它能否盈利与你的统一的形象展示有直接的关系，同样一双袜子在地摊上可能就是10元钱，如果同样的袜子到了北京的燕莎、赛特可能就是100元钱，但有很多人就愿意去燕莎、赛特购买，为什么？就是很多人通过商场的一个统一的形象展示，把这个商品的整个附加值就提升了，而且让大商场里所卖的东西通过展示能够通过专业的策划让消费者充分认识产品的优点，另外，通过专业的设计附加值就提升了，我们整个商场的经营通过统一形象的展示，也使得整个商场给人们提供的购物环境也优化了，我们逛商场都有很多经验，比如去赤峰的批发市场，您有购物欲望吗？答案是没有，但如果您到了北京的燕莎、赛特呢？同样的东西你可能就想买。因为“众联广场”是以零售为主的大购物中心，我们不是以批发为主，所以我们“众联广场”必须要进行统一的形象展示，不能说我有些地方设计的很漂亮，其他地方像一个路边摊，统一形象展示是运营商能够盈利的重要保障。

　　第三：统一促销，如果某一个单一专卖店要搞一个大型活动，需要投入很大的成本，如果我们购物中心大家一起来组织一个活动，比如统一的打折优惠、抽奖，在商家A买了件衣服，在商家B买了件电器，可能总消费就可以达到抽奖的标准，这样对客户就有吸引力，对商家整体的宣传、媒体投放、传单印刷等也开支也就节省了很多，每个商家少一点钱就可以组织一次大型的活动，这就是统一促销。以上就是我们的运营的主思路，就是一定要商场里面有一个最高组织，这个组织进行包括布局、形象展示以及促销宣传等方面的统一规划和执行。

　　如果不从产权人手里把经营业态拿回来，业态构成不可控，产权和经营权都不在自己手里是不能做到合理经营的。所以“众联广场”的运营思路就是，无论如何要把经营权和管理权拿到自己手中，应为我们是对整个商场负最终责任的人，我们国家的金融体制，不支持商业机构从建房子开始就进行资金的支持，所以逼迫我们国家很多开发商边开发边卖以回笼资金，一买就把产权分散了，一分散，整个商业业态就很难进行梳理和调整，赤峰老城区所有的商业机构，有些商厦的基础硬件条件也非常好，但是因为产权分散，经营权不能控制，而导致了业态纷乱，几乎每层都有买鞋的，没有统一布局导致了很多消费者购物不方便。

　　另外，类似海达电器这样的主力店也融入进来，就是说这一类商品国内、国外的知名品牌都在这里集合，人们到你的商场里面逛完了，所有的选择就能做出来，所有不同品牌、不同型号、不同价格、不同功能之间的比较在这里一次就完成了，所以外地的大商场，凡是生意比较好的，一般都是这种模式。赤峰老城区的很多商厦因为产权分散，又无法集中经营权，每个产权都是一个小格一个小格，主力店根本无法进入。

　　主持人：“金钰大都会”和“众联广场”同时在宣称自己在打造赤峰的商业航母，请魏总分析一下，赤峰市是否可以同时容纳两个商业航母？“众联”和“金钰”在目标定位、业态构成、运作手法等方面有哪些不同？“众联”和“金钰”是否存在大范围竞争？

　　嘉宾：所谓“商业航母”是个比较词，我们自称商业航母是与现在老城区的商业机构比较。航母说的第一是个大，就是体量大，第二说的是里面的功能完善，第三是要有秩序，我们所谓航母也是说的这个概念。至于新城区能容下几个航母，呵呵，够规模谁都可以这么叫，我们都是这么说，更看重的是“航母”的3个内涵，并没有其他意思。

　　对于“金钰大都会”，我们非常希望“金钰大都会”能够做好，因为只有我们两家大型的商业机构都做好，才能形成新城区的一个商业中心，这个商业中心的形成是靠我们两个的力量，靠我自己也不行，靠他自己也不行，“金钰大都会”体量很大，我有点担心“金钰大都会”对赤峰整个商业的实际的情况的了解没有我们深入，我们的优势是我们是本地、本土的知名的商业企业。“海达”、“京香”和“小肥羊”是老百姓都熟悉的企业和品牌。我做过简单的市场调查，基本上赤峰的百姓都是我们海达电器的用户，就某个人而言，可能他使用的电器不都是在海达买的，但是至少有一、两件会在我们这里买。所以在本土，我们的商业品牌已经是赤峰市知名的商业品牌了，我们有很多优势，老百姓非常信任我们。为什么说“国美电器”到赤峰来，对我们海达也没有构成什么威胁，反而还促进了我们的发展，尤其是经过2年来大家的比较，就会对海达品牌有更多的认可。我们三家本地知名的商业企业进驻新城区以后，自然会把很多的人流吸引过去。当然，我们还要邀请例如服装、化妆品等很多本土优秀企业如驻“众联广场”，我们的特点是集合本土优势商业企业，综合大家的力量形成一个联合舰队，来组成一个新的商业机构。这是我们的一个优势，对于形成新城区商业中心，这是我们的一个优势，如果“金钰大都会”能够引进国内大的商业机构，例如赛特、燕莎、麦当劳等那非常好，“金钰大都会”跟我们“众联广场”是相互支撑，另外我们两个项目在某些地方会有意的进行错位，比如，“金钰大都会”在餐饮方面，可能面积会很大，这样的话“众联广场”就会主动缩小餐饮面积，如果“金钰大都会”设计高端的电影院，“众联广场”就要设计了，不能是“金钰大都会”有啥我也要有啥的概念，我们尽可能与“金钰大都会”能够错位和互补，但是可能也有一些行业比如服装，是没办法错位的。因为海达进入“众联广场”，所以在家电方面，“金钰大都会”也不宜做的很大，做大对他自己也不一定有什么好处，就算“金钰大都会”把国美、苏宁引进来也未必就对我们海达构成威胁，他们也是处于劣势。如果“金钰大都会”要引进家电方面的业态，我认为也是一个不能得100分的选择。双方会有意识互相错位，发挥双方更强势的东西，整个就形成了一个新城区的商业中心，中间会有竞争也有错位，又能互补，这应该是“金钰大都会”我们共同的目标，因为形成这种商圈对我们都有好处。

　　主持人：新城区人口规划是12万人，按照07年赤峰市人均消费支出7145元计算，面对新城区每年近8.6亿的消费市场，“众联广场”又是如何预期的，除了新城区外，“众联广场”期望的辐射法范围是什么样的？

　　嘉宾：我对这个问题看法不同，我觉得不管是“金钰大都会”还是我们“众联广场”，这个商业机构如果想运营成功的话，他的一个前提条件就是不能只把新城区的入住人口当作自己的消费群，一定要把老城区、松山区、还包括的周边的和旗县一些高端的消费人群纳入到我们的目标客户群里面，只有这样定位，这个商业机构才能存活。那么怎么让这些人成为我的客户呢？那只有现在的运营模式与赤峰市老城区的商业模式相比有很多优势。

　　第一个优势，我举几个咱们日常生活中的例子，比如我们一家三口人逛街，家庭主妇带着孩子逛商场肯定会觉得不方便，如果有一个商业机构能够替这个家庭主妇看管孩子，把孩子寄存到儿童游乐城，你尽可尽情的逛，孩子不耽误玩，女主人不耽误逛街，当然这个女主人会非常高兴。过一会儿可能这个家庭主妇的老公就不愿意逛了，网吧、茶吧、书吧、足疗城等，也给老公们提供了一个“寄存”的地方，等女主人逛完了，一家三口还可以在这里一起吃一顿饭，这样一种需求是人们普遍都存在的，不是我虚构的需求。人们需求的提升，有没有一种商业机构能满足，目前赤峰市老城区的商业机构都无法满足，而我们“众联广场”，包括将来的“金钰大都会”都会有这种模式，所以，摩尔形式的商业业态使得我们很多消费者的需求在原来满足不了的情况下，在我们“众联广场”得到满足。所以，老城区的客户都是你的目标客户。第二个，有了以上的商业业态消费者就一定来吗？也不见得。什么样的业态能吸引消费者来呢？这个购物中心必须拥有众多的主力店。

　　再举个例子，比如你要买一套西服，那么就目前商业状态，你在去之前会想象，我先到步行街里的报喜鸟，然后再到文化大厦的罗蒙，然后再到长青街中段的仕奇看看，等等。转了一圈拿不定主意买哪个？因为这些品牌没有在一起，做工、质地、款式、价格等都无法纵向比较，你只能一个一个回忆，这样很不方便消费者。如果“众联广场”有西服的主力店，我们把国际、国内各种西服品牌都集中在一起，一个品牌挨着一个品牌，消费者就可以站在一个小范围那里比面料、比款式、比价格、比功能等。第一节省了消费者的时间，第二容易做出选择。我想一定是这样的模式更加吸引人。

　　所以，建立一个让消费者满意，方便的购物场所也需要一个过程，我们都在描绘一个美好的蓝图，但是真正让更多消费者来，必须满足他们的购物需求，提供更多的购物条件。

　　主持人：请问魏总，“众联广场”是如何吸引投资者投资呢？

　　嘉宾：我们投资者应该对赤峰市新城区这样一个商业机构有个客观的分析，对象“众联广场”这样的商业摩尔有一个正确的期望值，开业就火是一个比较困难的事情，我们不敢跟所有的投资人和将来加入我们的业主拍胸脯说我们将来开业就马上火，你来吧！我们不会。我是觉得一定要有一个长远的战略眼光，我们把那个蓝图绘就以后，“众联广场”火是一定的，没有问题的。因为只要你照着我所说的思路去做，不要变，不要明天不赚钱，后天你就撤摊，一定要坚持！因为这个市场需要时间来培育，任何一个市场成行都是从无到有、从小到大。包括我们海达电器，我们原来在供销大厦用1楼一半的面积，后来用2楼，再后来用3楼，今年我们把4楼也用上了，而且我们3楼一年的营业额是3000多万，赤峰市没有任何一个商业就够在3楼，1000平米的面积买到3000多万的销售额。但这些海达电器常年积累的获得的，不是我们海达电器一进来就买到了这个销售额，是我们十几年的积累和培育才取得的成绩，所以我们对于“众联广场”作为一个长期项目来看，一定没有问题。

　　那么，几年的市场培育期谁来做？这个培育期必须由我们三家主要投资单位来做。尤其是我们邀请的主力店，比如鞋业“广利达”做得好，我们请他们来，化妆品“旺香婷”做得好，我们就请他们进来营业，房子租金我们不收，第一年我们培育不收租金，第二年我们也可能不收租金，要根据营业状况来定，如果有利润了，那么我们就收一点，如果没有利润我还接着不收，等到第三年我们整体商业也就形成气氛了，那么我们就开始少收房租，第四年我们就多收一点，第五年我们可能就要涨到正常价格。这个时候大家都赚钱了，开始效益不好的时候我们开发商来承担。被邀请的主力店负担小，风险小，愿意进驻。将来收租金也是根据销售额来看，不是按照经营的面积来收租金。我们根据不同的行业，基本上会根据销售额来收取租金。

　　比如服装行业，我们可能最高可能收到租金的23%，这个我们做过详细的考察，所以，我们前几年赔的钱可能到第5年的时候一年就都收回来了。例如，呼市的“维多利”一年的销售收入是15个亿，按照20%扣点的话可能一年就是3个亿，可能我们还做不到这么高的销售额，但是只要把这个商业机构培育好了，一年就把5年赔的钱都赚回来了，所以我们的目标是在大概5年左右，前面时间赔钱我们开发商自己认，这是我们的长期战略。

　　您又问了，赔的钱哪里来？这么多钱怎么来呢，你赔得起吗？我告诉大家，赔的钱来自于卖我们项目房产得来的钱。我们也把产权单位划小，我们也卖，但是卖完我们就租回来，如果你要不租给我，我就不卖给你！这样经营权在我们专业团队手上，但是投资人为什么愿意买？而且我们的商业地产价格一定不会便宜，一定会很高的，是因为我们给投资人固定的收益。比如说，我们卖了房产以后，会跟产权者一次性签订15年的协议，每年给投资人返点8%，这是投资人的第一块收益。

　　第二块收益是这个地方的房产将来肯定增值，我们计算一下地产平米产出比，以海达电器为例，我们海达电器每平米一年能产生销售额是5万元，毛利润假如是5千元，但是当时买这个楼的时候才多少钱啊！呵呵，所以说肯定会升值的！

　　第三块我们设计将来，产权人除了以上两块收益外，我们还给产权人第三块收益，也就是从运营的第一年开始，赔钱的时候我们开发商承担，到第五年赚钱的时候我们还分给产权人。例如我们一年利润是1000万，那么我们会拿出300万奖励给我们的专业管理团队，必须让这个团队有工作积极性；30%拿来回报给原来的投资人，即便房产我回租过来了，我给你固定的租金，如果用过我们的运营我赚钱了，我还会拿出30%分给当初的投资人，其余40%的利润我们几个开发商的了，因为我们承担风险多，前期赔也是我们再赔，大头我们赚也很正常。我们通过卖掉一部分产权，我手里面就有现金了，我有现金了我就敢先赔钱培育市场、我能赔钱，我不怕。甚至我们还可以承诺，如果投资者认为我们海达电器会赔不起，那么小肥羊能赔的起吧，如果海达加小肥羊也不够，再加上京香实业，我们三家给所有投资人担保，对所有投资人说就有保障了！呵呵！

　　所以，我们三家对于这个项目未来的前景特别有信心，另外我们没信心我们自己也不能进去经营去，我们三个投资商的钱也不是大风刮来的，呵呵，几千平米的商铺，仅仅样机我们海达电器就要投入上千万，要是不赚钱我们也不会去的。所以请广大投资人放心！

　　主持人：问一个很实在，也是广大投资者关注的问题，不知道魏总是否可以透露“众联”计划什么时候开盘销售？“众联广场”商业地产价格目前是否已经敲定？如果已经定了，能否透露预计价格？

　　嘉宾：“众联广场”开盘的时间目前还么有定，销售的价格也没有最后敲定，但是可以告诉广大投资者的就是，价格肯定不会低的，起码要比金钰大都会要高一点，呵呵。因为我认为，“众联广场”的位置比金钰大都会的好，我的预期的回报也能比金钰大都会高。

　　主持人：请魏总给广大网友介绍一下“1211”工程，“1211”工程的建设初衷和发展目标是什么？“1211”工程在赤峰市商业布局发挥的作用是什么？

　　嘉宾：“1211工程”是我们2年前提出来的发展规划，就是我们赤峰市的商业企业在每一个旗县区，做1个1万平米以上的商业机构。“12”代表12个旗县区，建1个商业机构，每个商业机构1万平米以上，就是这么一个概念。咱们的“众联广场”是我们“1211工程”的一个旗舰店，我们这个“众联广场”建完了，我们计划陆续在每个旗县区都建立一个综合的商业机构，全面的使我们赤峰市的商业机构来升级，而且我们项目的投资人都是我们赤峰本土的商业企业。我们的宗旨是让我们整个赤峰市的商也就够都能在此基础上升级，而且我们已经跟有些旗县区的很多领导都在接洽，而且我们有的已经取得了一定的进展，包括选址等，而且这个项目也已经写在了赤峰市的商业发展规划里面。因为我们项目非常大，耗时肯定也很长，这是一个长期的项目。很多赤峰本土比较优秀的商业企业，做到一定规模都有往旗县区发展、扩张的需要和意愿，我们集合大家的需求，通过我们为大家搭建一个良好的平台。

　　主持人：前一段时间，看到众联面向全社会征集广告词，不知道广告词征集结果是否出来？

　　嘉宾：我们广告词的征集活动已经结束了，参与的有一千多人，大概征集了有四千多条广告词；参与的范围也很广泛，有政府的公务员、教师、学生、知名的学者，级别很高的官员、还有专业的策划人员，而且水平都很高。我们感受到大家对我们这个项目很支持，很关爱，对我们很有信心，同事也有要求，有期待，所以我们一定要做好这个项目。结果近期将会公布，希望大家继续关注。

　　主持人：在今年的“端午节”，“众联广场”赞助并承办了首届赤峰“众联广场杯”文明登山健身环保寻宝活动，请问魏总，“众联”参与承办此次活动的目的是什么？

　　嘉宾：端午节我们搞了一个“众联广场”杯文明登山健身环保寻宝活动，是因为奥运火炬要在赤峰传递，传递之前市委宣传部、文明办与我们联合搞了一系列“迎奥运、讲文明、树新风文明礼仪伴我行”系列活动。
今年端午节的活动是我们这个系列活动的一部分。我们赤峰市又是奥运会重点地旅游线路，奥运期间肯定有很多的游客到我们赤峰来，我们市委宣传部和文明办计划在奥运之前作一些提高百姓素质，提高文明意识的活动，号召大家改到一些陋习，养成一些好习惯。我们觉得借着“迎奥运”的机会，普及和改掉一些不良的习惯是非常有必要，这个活动不仅仅是我们赤峰市人民的事情，同时也代表我们整个中华民族。

　　我们很多国人出去旅游的时候有很多感受，很多知名的景点用中文写着“不要大声喧哗”，甚至有的饭店写着“客满”，其实不是客满，其实是不想让中国人进入。确实我们中国人是有些不好的习惯，我们出去看到这种字眼我们觉得是民族的悲哀。这个事情是个大事，是一个民族、一个国家的形象，我们中国过去号称“礼仪之邦”，但是近代开始我们离这个称谓越来越远了。我们也想借助机会对这个事情进行一下探索，那么怎么做？我们跟“文明办”的周主任有一次比较深入的交流。我们认为把活动要做扎实，并且能收到实效很重要。所以我们想利用端午节，造就一种大家共同保护环境的良好氛围，也沿上山途中安放了很多公益性的宣传广告条幅和垃圾桶，例如：“除了脚印，请什么都别留下！”等。另外，我们也给很多参与者奖励，只要捡垃圾的人都让他能参与抽奖、给他健康知识的讲座，再送给他们一瓶水，以鼓励大家的环保行为，这样就会实实在在让环保意识通过一个活动烙印在人民的心里，养成良好的环保习惯。而且我们想通过不断的一些活动来让大家增强环保意识。因为我们有很多人都意识到这问题，这个问题也很严重。很多的传统文化，都在我们这一代中断了，很多优秀的文化、良好的习惯也在我们这一代都丢掉了。所以，除了这样的活动，我们还准备了一些讲传统礼仪等教育题材的讲座，计划近期可能在电视台播放，加强这方面的推广。“众联广场”也想通过这些有意义的活动，树立“众联广场”在百姓心中的良好形象，同时也能做点实实在在的事情。

　　主持人：好的，由于时间的关系，我们的访谈只能到这里结束了，非常感谢魏总在百忙中与我们广大的网友一起交流，一起探讨“众联广场”项目，同时，欢迎您有机会再次做客新浪赤峰网。

　　嘉宾：谢谢主持人，谢谢广大新浪的网友。也非常感谢新浪赤峰网提供了这样一个交流的机会和平台，如果大家对“众联广场”还有那些意见、建议或者问题，可以在新浪赤峰网给我们留言，我们会尽可能答复大家，谢谢大家的支持和关注！再见！