甜头”的背后，上海8个村的村民失去了所有土地

　　与房产大鳄掳去的110亿级差地租比较，他们得到的是九牛一毛

　　近日，上海马桥镇旗忠村拿出1亿元巨款分给了村民。全村359户村民，每户都得到28万元“分红”。2000年后，旗忠村周边7个半村的土地共13000亩，统一以旗忠村的名义被征用，建成高尔夫球场、网球馆和高档别墅区，收益巨大。 
 
　　大部分是基本农田

　　旗忠，以大师杯网球赛所在地而闻名。在上世纪八十年代，该村就因农民进工厂、住别墅而被称为“华东第一村”。

　　旗忠村一共发生过两次大规模征地，一次是在1987年，一次则在2002年以后——共批准征用13000亩土地，其中有9000多亩属于基本农田。

　　据上海闵行区年鉴显示，截至2007年，旗忠村的总人口为359户1391人，共有2640亩土地。从2000年开始，旗忠村并入马桥镇其他村的一些土地。这13000多亩土地就牵涉到与其相邻的工农村、望海村、青登村、马桥村、联工村、联盟村、联建村、俞塘村等7个半村（俞塘村只涉及一半土地）。

　　对于这次大规模的征地，上海市府办、上海市发展计划委员会、上海市闵行区政府、上海市体育局等相关单位皆出具了相应的文件，予以申请以及批准——旗忠村的土地可以游离于公开招标的流程以外。

　　土地招标“暗箱操作”

　　记者追索土地去向发现，旗忠集团将大部分土地都切割成35公顷以下的“豆腐块”，并注册了多达34个项目公司一一受让这些土地。

　　2004至2006年间，这34家旗忠集团名下的置业公司共获得地块6294.96亩，占旗忠村所有出让土地的8成之多。如此大规模的土地出让却通过一次次不厌其烦的“拆解”来完成，这34家置业公司受让土地的最小面积仅为12公顷，最大也不过31公顷——因为1999年实施的《土地管理法》规定，35公顷以上的基本农田(耕地)，必须由国务院批准。

　　与此相配套，这34家置业公司取得土地的方式并非“公开招标”，而是“邀请招标”，其成交价格奇低。以一块批准用地时间为2006年1月1日、编号为马桥镇177号的地块为例，其“邀请招标”的楼面成交均价仅为394.9元/平方米，即每亩价格26.3万元。若以之前2005年的公开招标比较，拥有旗忠村土地的相关置业公司得到土地的价格是82万元/亩，是其3倍多。

　　房地产大鳄陆续套现

　　除去旗忠集团的相关置业公司，另有房地产大鳄也在这个土地出让盛宴中通过非正常方式获益颇丰。其中，绿城森林高尔夫别墅开发公司获益最为明显——它于2006年4月分4次以划拨方式获得了项目名称为绿城玫瑰园B块、C块、D块、E块四个地块共828.5亩的土地。

　　另一家土地大鳄中房集团也隐现此间。有报道称，其在此开发的110栋别墅在2007年已经以1.2亿美元出售给凯雷，成功套现。在2005年2月，另一家置业公司“旗龙置业”则更早地套现走人，其将全部股权以2.6亿万港元出售。

　　无论是旗忠集团控股的34家小型置业公司，还是有着雄厚资本的绿城高尔夫，它们的2007年度工商年检报告都宣称自成立起并无营业收入。但在各类中介机构查询到的是，在旗忠村联动商品房区域内的山水世纪别墅业已售罄，绿城高尔夫名下的绿城玫瑰园也于2007年1月开盘，别墅均价达到每平方米3万元。

　　村民：获利还是被骗？

　　旗忠村村民此次每户28万元“分红”，其准确的名称却是“住房修缮借款”，每个村民需打一张“借条”。

　　1987年，当地政府就以统一规划的名义，将旗忠村的土地集中起来开发利用，农民们交出所有土地（人均1.3亩）。据村民回忆，当时没有获得任何补偿款，得到的只是3万元无息贷款和一栋需要付建房款的农民别墅——3万元无息贷款分6年还清；别墅的性质为小产权，村民们为此还需付出3万—8万元不等的建房款。2002年以后的征地，失地农民转为非农户口，通过小城镇养老保险获得将来的保障，旗忠村为每个失地农民付给上海市小城镇社保中心5.8万元左右。总体估算下来，旗忠村以及周边7个半村的村民以总额不到20亿的回报，失去了赖以生存的全部土地。而以2005年当地置业公司转让土地的价格看，一亩地的收益为100万以上，13000亩土地的总收益应该高于130亿。照此估算，其间存在110亿元的级差地租。